中国零售业和电子商务的快速发展，给仓储物流地产带来了巨大机会。过去一年，很多电子商务企业都在扩大仓库面积，动辄就是几万平方米的国际标准仓库。

　　仓储物流地产市场的前景如何？怎么样才能抓住这一细分市场，不断满足电子商务发展的巨大需求？近日，财新记者专访了嘉民集团大中华区董事总经理彭菲力（Philip Pearce），听听他对此的分析。

　　嘉民集团（Goodman Group）是一家综合的房地产集团，拥有、开发并管理的房地产项目包括遍布全球的仓库、大型物流设施、商务园区以及办公室。今年5月，嘉民集团刚与网上零售商梦芭莎签订协议，为梦芭莎在天津市武清区开发两幢面积合共42410平方米的物流仓库。

　　财新记者：嘉民集团在中国内地的资产和物业都有哪些，管理的房地产投资基金规模是多少？

　　彭菲力：嘉民集团目前在全球管理的资产总额有200亿美元，这200亿美元资产是在全球各地由不同的投资基金所持有。在中国大陆有5亿美元投资，在中国香港有大约20亿美元投资。嘉民在中国大陆拥有和正在开发的物业有80万平方米。我们还和加拿大养老基金计划投资委员会(CPPIB) 成立合资公司，管理12亿美元左右的工业地产基金，不仅在中国大陆，在香港还有澳洲都有投资项目。

　　财新记者：2012年，嘉民对于在中国内地的工业地产、商业地产、物流、仓库等方面的投资策略有何建议？未来五年在中国发展的战略布局和具体区域上会有哪些侧重？

　　彭菲力：目前主要还是以上海为基础，在华北地区、北京、天津等地开发物业，我们的目标是从沿海城市往内陆城市发展，一方面是响应政府西进的政策，另一方面，我们也希望通过开发西部各个城市，能够在全国形成一定规模，并达到一定网络，从而更有效的为客户提供服务，而不是仅仅局限于华东地区或华北地区。

　　财新记者：此前，您在接受媒体采访时，曾表示5年内嘉民在中国的投资，将从目前的19亿元人民币，增加到190亿元人民币。这将令嘉民集团在大中华区的总投资额增加至320亿元人民币。基于哪些方面的考量，使得您如此看好中国市场？

　　彭菲力：现在嘉民在中国大陆收购现有的物业，同时更注重开发一些新物业。目前通过和各地政府的一些谈判，我们已经有一些明确的项目，在未来几年要陆续开发出来，这样的开发量可以支持我们在华投资额增加到那个额度，这样一个数字不是我们凭空想像出来的，之前我们在其他国家、区域也有类似的增长幅度。

　　我们对于达到未来的目标规模有信心，还基于其他几个条件，一是我们现在已经在国内建成了平台，包括团队、资金；另外从中国目前经济发展状况来看，我们的客户对于物流空间的需求相当大，这也支持我们不断去开发新的物业。第三，目前情况下，整个中国物流空间的供应量是非常短缺的。所以只要我们能寻找到新的地块来开发，就可以满足客户的要求。嘉民在中国的发展模式主要是通过自己买地，再开发具有国际标准的物流空间。

　　财新记者：嘉民在全球和中国的客户主要有哪些？未来会如何拓展开发更多的中国企业成为嘉民的客户？

　　彭菲力：嘉民的客户主要是国际性企业，包括Amazon、全球国际货运有限公司(DB Schenker)、中外运敦豪国际航空快递有限公司（DHL）、日通(Nippon Express)、卜蜂莲花(Lotus Supermarket)等等。

　　嘉民的国内客户目前还不多，主要有中外运、荣鼎、鑫力物流等。我们也希望发展更多的国内企业成为我们的客户，通过建立高标准的仓库来吸引这部分客户。因为现在中国消费的层次和产品附加值要比十年前高很多，尤其是在华东地区，这些高附加值的产品需要高标准的仓库来存放。像我们的客户，比如DHL，它的客户会要求用一些高标准的仓库，我们就会满足我们客户的客户的需求。

　　财新记者：2009年，嘉民与中投建立战略合作，目前中投持有嘉民集团多少股权？另外，中投在2009年参与嘉民集团的融资计划，提供了5亿澳元（约27亿元人民币）的资金。这项投资是否已经到期？

　　彭菲力：中投持有嘉民18.2%的股权，是我们公司第一大股东。5亿澳元是可转债，有优先权，已经转了一部分。

　　财新记者：中国的房地产信托大幅增长，嘉民是否会考虑在中国发起成立人民币基金筹资？

　　彭菲力：无论是境内还是境外的人民币基金，我们目前还没有计划，但不排除将来会设立。

　　财新记者：考虑到中国市场的重要性，嘉民是否有计划未来会在香港上市，并在港发行人民币债券？

　　彭菲力：嘉民已经在澳大利亚上市，在香港上市的传闻也只是一些猜测，现在还没有放在台面上来讨论。基于我们的业务发展和自身需求，我们在美元债和澳元债市场募集资金。前不久，嘉民还在美元债市场发行了5亿美元债，用于补充资本。但是发行人民币债，目前还没有具体计划。

　　财新记者：目前在中国，电子商务发展速度非常之快，对仓储物流需求很强劲，嘉民在其中看到哪些机会，会如何发展这方面的市场？

　　彭菲力：电子商务是零售业非常重要的一块，在全球增长都非常迅速。我们在欧洲和澳大利亚也为电商客户开发了一些物业，希望在中国做同样的事情。在未来几个月，我们将会宣布和一些中国电商企业签订的一些合作协议。我们一直在和国内主要电商沟通，他们的增长速度非常惊人，甚至达到500%、800%。

　　财新记者：如何看待嘉民的主要竞争对手在中国的发展和策略？比如普洛斯中国Global Logistic Properties（GLP）？

　　彭菲力：GLP在中国是做物流地产最大的，已经搭建起全国的网络，其他一些国内公司可能是在区域内做的比较好。我们也希望和普洛斯一样，在中国建立类似的全国性网络，但不会和它比规模。我们想有别于其他竞争者，主要是建立高品质的物业，对客户进行精心的管理，对物业经常维护。

　　记者点评：近年来，由于中国电子商务的快速发展，对仓储物流的需求十分强劲，尤其是那些高品质的国际标准仓库租金价格上涨，供不应求。中国二、三线城市物流地产的匮乏状态已经被很多国际工业地产巨头发现，嘉民、普洛斯等都已经开始在一线城市周边和二、三线城市抢占山头。未来几年，在物流仓储地产这一细分市场的竞争势必会更加激烈。