在中国冷库市场快速增长的同时，空置率上升、租金下降、区域分布不均衡等问题也逐步凸显。本文基于冷库市场发展现状与规模数据，对冷库市场面临的问题与挑战进行深入分析，并提出行业发展路径与解决方案，以及具体实施建议与保障措施，希望可以助力推动中国冷库市场实现高质量发展。

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　　冷库市场发展现状与规模数据

　　中国冷库市场在过去七年间经历了爆炸式增长，呈现出典型的“过热建设”与“需求滞后”的悖论式发展格局。根据权威数据统计，2018年至2024年间，我国冷链物流市场规模从2886亿元增长至5361亿元，规模增幅接近翻倍，年均复合增长率达到10.9%。冷库容量同样呈现快速增长态势，截至2024年，全国冷库总容量已达到2.53亿立方米，较七年前增长了一倍以上，同比增长10.96%，年度新增库容2491万立方米。

　　表1 中国冷库市场基本数据（2018～2024年）

　　然而，这种增长背后却隐藏着严重的结构性失衡。与冷库容量急剧扩张形成鲜明对比的是，根据中物联冷链委和链库平台的统计，2024年我国冷库求租量仅为1759.53万立方米，同比增长16.51%；而冷库出租量达到3653.71万立方米，同比增长33.44%，出租量是求租量的2.08倍。这一数据表明，全国一多半冷库面临无法租出去的困境，导致冷库空置率持续高位运行。根据行业不完全统计，2024年全国冷库平均空置率已高达28.42%，而2025年初更是达到36%的惊人水平，远超国际公认的健康空置率标准（10%～15%）。

　　中国冷库出租价格，从2019年全国平均每平方米每月95元的高位，一路下滑到如今全国平均每平方米每月50元。中国冷库的空置率，却从2018～2019年时11%的最低点一路上升到2024年的36%，这充分说明低价并没有换来增量，在绝对剪刀差的情况下，冷库供应严重超多供应是最大的问题所在。

　　区域分布不均衡问题同样突出。我国冷库资源主要集中在东部沿海及经济发达地区，华东地区人均库容达到0.185立方米，远高于西南部地区。华东、华中、华南地区合计占据全国近八成出租市场份额，而承担了全国大部分生鲜农产品批发交易的中西部地区冷库资源却相对匮乏，导致农产品在产地无法得到及时有效的冷藏保鲜，在运输过程中损耗较大，从而增加物流成本。

　　与发达国家相比，中国冷库市场呈现出“总量大、人均不足、低标库为主”的特点。虽然从总量上看，我国冷库容量已相当可观，但人均冷库容量约0.18立方米，仅为美国的四分之一、日本的二分之一，低于全球平均水平。此外，中国高标冷库数量仅占总容量的约30%，市场上仍存在大量老式农批市场冷库、不合规改建冷库，与发达国家相比差距较大。

　　在投资方面，冷库项目建设仍在持续升温。根据《2025～2030年中国冷库行业运行态势及投资战略研究报告》，2025年上半年，冷库项目资金投入达到223.06亿元，同比增长7.67%，这一增长反映了行业在技术进步和市场需求推动下的强劲发展势头。在政府规划引导与市场需求的双轮驱动下，冷库新建、改扩建及智能化改造加速推进，带动投资规模持续扩容，市场体量稳步增长。但这种投资增长在很大程度上并非由市场真实需求驱动，而是政策导向和地方政府投资冲动所致，进一步加剧了市场供需失衡。

　　冷库市场面临的问题与影响

　　中国冷库市场面临的问题与影响，参见表2。

　　表2 中国冷库市场主要问题与影响

　　1.结构性失衡：三重矛盾凸显

　　我国冷库市场面临着严峻的三重结构性矛盾，这些矛盾共同导致出现“一边大量冷库闲置，一边找不到冷库资源”的怪象。

　　首先，是区域分布失衡。冷链资源出现明显的结构性分化，北上广深及经济发达地区供不应求，而部分二三线城市则可能供过于求。我国冷库主要集中在东部沿海及经济发达地区，如华东、华南等地，中西部地区则冷库资源匮乏，关键物流节点缺少冷冻冷藏设施。这种分布不均的状况，致使农产品在主产地难以获得及时有效的冷藏保鲜，运输过程中损耗严重，进而增加物流成本。

　　其次，是标准等级失衡。行业数据显示，我国高标冷库在冷库总体供应中占比不足三分之一，存量约300万平方米，主要集中在北上广深和武汉、成都、西安等七个重要冷库市场。随着生鲜零售、连锁餐饮和冷冻食品等行业快速发展，高端冷库需求持续增长。2021～2025年，中国内地高标冷库需求预计维持13.5%的复合年均增长率，对应需要超过500万平方米的新增高标冷库。然而，当前市场上占据主导地位的还是老式农批市场冷库，该类冷库软硬件设备普遍落后，标准低、环境差、温度不达标等现象仍然存在。

　　第三，是运营水准失衡。面对越来越卷的冷库市场，部分冷库尝试转型为运营商，通过“统仓共配”方式有效降低物流成本，或者尝试“集采分销”，帮客户代采各类食材，为下游客户召开产品推介会，帮助客户开拓更多销售渠道。然而，多数冷库由房东或二房东运营，主要目的在于收租，未深度介入冻品上下游产业链，导致服务同质化，难以满足新需求，利用率持续走低。

　　2.政策驱动与市场脱节：投资过热与需求疲软的悖论

　　当前的冷库建设热潮很大程度上是政策驱动，而非市场需求驱动的结果。例如，自疫情以来，我国政府大力扶持冷链物流建设，专项债券项目多达909个，总投资额达到4500亿元，以支持冷链物流设施的建设。根据《城乡冷链和国家物流枢纽建设中央预算内投资专项管理办法》，2025年物流专项中央预算内投资将重点支持单体库容≥2万立方米的冷藏/冷冻库新建及改扩建项目，提供最高可达核定投资30%的补助。国家层面连续五年将产地冷链建设纳入中央一号文件，明确提出推进田头小型仓储保鲜冷链设施、产地低温直销配送中心、国家骨干冷链物流基地建设。

　　值得注意的是，这种政策激励在执行过程中难免出现偏差。如，地方政府和国企平台为争取政策红利和完成考核指标，以及利用冷库基建来替代弱化的民用住宅建筑项目，盲目上马冷库项目，缺乏对市场需求的科学评估和长远规划。业内人士表示：“大量的冷库只管投资、不管运营，觉得建起来就能租出去。但随着冷库急速扩张，新业务却几乎没有，突然之间就租不出去了”。许多冷库项目成为“形象工程”和“政策工程”，而非真正满足市场需求的基础设施。