外资企业如安博、丰树等在国外有着较为领先的仓储设施技术、管理水平以及充足的资金，进入中国市场后可以复制既有的模式和经验，在本世纪初物流地产行业方兴未艾之际起到了领路人的作用。

　　万科等传统房企拿地能力较强、土地储备丰富而且规模庞大，依托房地产规模与资金的加持，利用手中的工业用地兴建物流园区的同时大量收购，并且正在向外资企业学习，是外资企业最强大的对手。

　　以京东为代表的电商企业有着齐全的上下游链条与源源不断的仓储需求，对整个物流行业有着更为深刻的理解，对物流园区的区位和价格也更为敏感。

　　而其他企业们往往在某一领域方向有着较强创新能力，比如民熙的金融物流园、环普的产业物流园以及际链的际享仓等新模式物流地产，在大企业如林的战场上开辟出了一条独特的道路。

　　企业：轻重资产的较量

　　由于出身不同，物流地产行业中的企业往往有着不同的发展路径，而其中差别最大的就是轻、重资产模式，轻资产运行效率高资本周转快，重资产风险系数小收入水平高。下面是行业中风格比较突出，规模较大的几个典型企业。

　　(一)普洛斯-快速周转、覆盖全面化

　　截止2018年6月，普洛斯是中国最大的现代产业园的提供商和服务商，也是中国市场最早启动智慧物流及相关产业生态系统的打造者和促进者。普洛斯及旗下品牌环普，在38个战略性的区域市场投资、开发并管理着267个物流园、工业园及科创园，物业总面积达3,340万平方米。同时，普洛斯还基于支持物流、新能源及科技产业的发展，通过股权投资、金融服务及数据科技平台领域，开始塑造较为完整的的产业发展生态体系。

　　轻资产快速周转

　　普洛斯能够在中国白手起家迅速发展，与其轻资产运营模式密不可分。普洛斯早在1999年就发起了第一支私募基金Prologis European Fund，从19位机构投资人手中募集了10亿元，用于收购自己手中的成熟物业。这种用私募基金收购房地产，再将回收的资金迅速开发新项目的方法就是普洛斯的轻资产运营模式。

　　在新项目建设完成后，由拓展开发部门建造好仓储设施，随后招商。当出租率达到六成左右时，该项目就被移交给物业管理部门进一步招商。当出租率接近满租，同时租金回报率达到7%时，该项目就会被出售给普洛斯旗下的物流地产基金持有，接下来普洛斯公司自身只负责这些物业的管理和长期运营，并且通过基金的发起人和一般合伙人身份获得一定的业绩提成。而这些租金和分红收入又成为了开发部门的开发资金，实现了资金的闭环再生。

　　成立私募基金，随后将项目建设完成后卖给基金公司，再进行轻资产运营。普洛斯通过这样的REITs模式将资金回笼的时间由十年缩短到了一年之内，提高了项目周转率，解决了长期持有物业产生的资金沉淀问题，实现了高周转、高回报和高杠杆的轻资产模式。在这个流动性无比重要的金融时代，这种高速轻便运营的模式收效非常明显。

　　在进入中国并发展一段时间之后，普洛斯分别于2013年和2015年成立了中国物流基金第一和第二期，目标规模为30亿美元和70亿美元。截至2017年底，已使用资金为23亿美元，未使用资金为77亿美元，基金合作伙伴有9个。

　　2018年2月，普洛斯又与中国人寿设立规模为16亿美元(约合100亿元人民币)的收益增值型基金，同样用于收购已完工物流和工业资产。已被事实证明高效的轻资产运营模式，在普洛斯的旗下一再复制，普洛斯也因此在行业中占领了绝大部分的市场份额。

　　全面化服务

　　作为第三方物流，普洛斯提供的不只是仓库。中小零售商与制造商为了解决规模与资金问题，选择将运输过程外包。普洛斯为了解决这类需求成立了第三方物流部门，为企业提供现代化供应链、最后一公里运输、碎片化运输以及大数据分析等服务。而普洛斯提供的物流服务还包括金融服务、设备、运输策略、信息技术系统、仓储空间以及货物的物流生态等，进行全面覆盖。

　　图：普洛斯物流地产生态

　　数据来源：普洛斯2017年报

　　也正是因为普洛斯庞大的规模与全面化的服务，让其拥有了大量较为优质的客户，其中零售业企业包括欧莱雅、屈臣氏等快消品企业，京东、亚马逊等电商企业，以及百胜等快餐企业。而像韵达、中通这样的传统物流服务企业，大众、尼康、三星这样的制造业企业也在其中。

　　根据年报，2017年普洛斯的物流仓库的平均租金为1.06元/平方米/天，出租率为85%，承租面积排名前五的客户分别为百世快递、京东、德邦、唯品会和中国外运。

　　(二)万科万纬-密集网络服务精细化

　　早在2014年，万科就已经开始涉足物流地产，先后进驻廊坊、贵阳和武汉。2015年6月，万科撤销物流地产事业部，设立独立品牌“万纬”。虽然万科在2017年7月与银团斥资790亿元收购了普洛斯，但是万纬和普洛斯没有合并，而是以万科为共同股东，协同发展。

　　经过四年的布局，万纬在上海、天津、广州、武汉、成都、重庆等36个核心物流节点城市运营管理88个项目，目前已经形成环渤海、长三角、珠三角及中西部地区的物流地网。截止到2017年末，在营高端仓储设施达到390万平方米，在建面积277万平方米。

　　发展历程

　　万纬没有普洛斯多年积累的经验优势，也没有达到普洛斯那么庞大的规模，但背靠万科这棵参天大树，万纬显然有着其他从业者无法比拟的优势。

　　近年来，除房地产开发外，商业地产和物流地产是万科最为看重的业务板块。2017年4月份以来，万科每个月都会新增接近40万平方米的物流地产项目，以极其迅猛的速度扩张发展。公开土地市场以及收购的拿地方式对于万科这样的老牌房企来说，早已经是轻车熟路。而万科雄厚的资金实力、熟练的拿地能力与在物流地产上的决心结合起来，就共同促成了万纬这个后来者的惊人超越。

　　重资产+密集网络

　　与普洛斯的轻资产模式不同，万纬以及大部分国内物流地产企业现阶段采用的仍然是典型的“持有和运营服务”的重资产模式，靠着大量的开发与收购在全国迅速布局。开发与收购的资金大部分依靠自筹或者基金，至于盈利方面，万纬由于起步较晚暂时还处于扩张积累阶段，主要靠租金与增值服务支撑。

　　虽然万科在2017年10月与4家公司共同出资设立了总额为60亿元人民币的物流地产基金(珠海市坤元兴投资发展合伙企业基金)，随后又在2018年5月4日委托中航信托发行了三类共8200万元人民币的万科物流地产存量基金。但这两个物流基金的投资方向为“中国境内拟建、在建及已建成的物流地产项目”，也就是说是用来收购其他企业的物流地产项目来扩大版图。