来源：观点指数整理

　　物流地产是一个布局网络越大、越密集，受益就越多的行业，万纬迅速扩张所带来的规模效应，与万科的其他业务板块产生协同效应，这种协同效应依托于万科多年经营积累的客户生态。

　　完整产业链服务

　　作为后来者，万纬主打的是精细化的服务。从物流网络到设施设备全部纳入信息服务平台，实现了集约化和自动化的高端物流仓储。

　　特别是在冷链方面，万纬已经开始发力。为了提高物流供应链信息化水平和管理能力，2018年3月万纬与锐特信息签约成为战略合作伙伴，实现了冷链物流全程可追溯的技术解决方案。在2018年7月，万纬又收购了太古冷链，加速了在全国范围内冷链的布局。

　　同时，在物流园区内还提供了面向客户员工的长租公寓及配套娱乐运动等设施，满足了客户的长期驻扎需求。也正是这样的精细化服务，在吸引了客户的同时也创造了更多的业务需求，形成了一条较为完整的产业链。

　　截至2018年6月，万纬的客户约有60家，覆盖电商、零售、第三方物流公司、快递快运、冷链等领域。

　　(三)丰树

　　2000年，丰树从新加坡港务局剥离房地产业务后成立，2005年进入中国物流地产行业。经过13年的发展，在中国境内已经拥有物流地产项目37个，布局19个城市，在管仓储面积达259万平方米，拥有单层仓库88座，双层库31个以及2个六层库。

　　与普洛斯超过半数的资产都在中国不同，丰树集团最大的投资国家是新加坡。中国大陆境内，丰树投资经营的资产为53.58亿新元(约合259.26元人民币)，仅次于新加坡的151.88亿新元和香港的75.16亿新元。丰树在中国的主要业务有办公楼、零售、工业、住宅以及物流地产等。和普洛斯万科相比，丰树的经营业务面显然要更宽一些。相应地，丰树的商业模式也比较多元化。丰树的物流园主要依存于两个投资平台：丰树产业私人有限公司与丰树物流信托，即丰树集团与其成立的信托基金。也就是说丰树的商业模式既有轻资产也有重资产，重资产部分由丰树自己持有，轻资产交由信托基金持有。其中丰树产业私人有限公司在丰树物流信托中所占比例为44%。

　　创新多样化

　　在经济发展日新月异的当下，除了一般的物流园区外，许多新型物流园模式因市场需求变化应运而生，其中金融物流园和保税物流园是两种比较典型的模式。

　　(一)金融物流园

　　金融物流是出现不到十年的一种新物流模式，面向的是物流业的运营过程，通常是用于质押监管与在途监管业务。与常规物流园区不同，金融物流园联系的不只是物流企业和客户，还有金融机构。金融机构的介入让物流园具有了金融的属性，以及更加复杂的物流模式。

　　客户企业在生产和销售过程中经常会遇到资金与货物无法衔接的情况，也就是已生产未销售货物和已销售但未收到账款的货物，与资金的衔接时间往往有断档。

　　这个时候企业想要继续生产需要资金，就只能向金融机构进行质押贷款。在质押贷款后，这些货物的货权就属于授信的金融机构。但是金融机构自身并没有储存和运输这些货物的能力，这个时候就需要物流地产企业的参与。这些货物由银行委托物流地产企业进行储存和运输，当客户企业销售完成并拿到账款之后，再将质押的货物赎回，进行下一轮的生产销售。

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　　在这个新模式中，民生旗下的民熙物流是金融物流最集中的一个。从2017年3月第一个金融物流园落地至今，民熙物流已经拥有9个在管金融物流项目，建筑面积60.5万平方米，另外还有5个共计31万平方米的金融物流项目被普洛斯收购。

　　(二)保税物流园

　　保税物流园也是一种新的物流园区，一般是由地方政府负责组织筹建和申报，由海关验收和批准设立的海关监管区域，即“境内关外”，对于引进外资、国外大型项目具有重要意义。保税物流园区和常规物流园最大的区别在于，涉及到跨境的存储和运输问题，通常位于海港或者国际空港。

　　作为国际物流与国内物流的衔接区，保税物流园区具有政策优势，进入园区视同进出口;深加工结转货物只要报关进入中心即可享受退税，避免像过去那样须将货物运到境外(不做任何加工)再运回国内“一日游”。

　　其主要作用有三个：一是解决一般贸易出口商品进入中心退税问题;二是解决一般贸易进口商品保税问题;三是解决加工贸易中的深加工和结转货物问题。

　　在保税物流方面，普洛斯、万纬和丰树都有涉及：普洛斯拥有保税物流园区4个，总面积49.5万平方米;万纬在宁波拥有一个4.8万平方米的保税物流园;丰树在天津和上海有3个总计27.78万平方米的保税园区。

　　结语：物流地产企业在中国的竞争与发展还远没有定局，在这个江湖中，武林盟主普洛斯、后起之秀万纬以及各大门派都在各自较量，万科在收下普洛斯后能否就此一统江湖也还未可知。但我们能够确定的是，物流地产行业的发展将会向着科技化与高端化继续前进，在我们未来的日常生活中，物流地产项目也将成为虽不引人注目但也不可或缺的重要一环。