优衣库的消费者不知道有没有注意到这样一个问题：优衣库在全国各地大城市都有门店，但是在优衣库天猫旗舰店购买的商品，发货地和退货地却是：江苏省太仓市太仓港浮桥镇洋江路68号普洛斯物流园。

　　大城市门店鳞次栉比，发货和退货地址却是远在二三线城市的物流园——不止优衣库，这种情况在大品牌中比比皆是。

　　不奇怪，优衣库在太仓租了全球最大仓储物流商普洛斯的仓储物业。对于品牌来说，自建仓储的成本太高、资产太重，企业通常会因地制宜“租”仓库。就连京东的仓储，也有不少是靠租来的。

　　所以，当你在网上大买特买的时候，有一部分钱其实是进入了物流地产商的口袋，它们是天猫京东背后的“隐形冠军”。

　　物流地产有多火?从一场战役可略知一二

　　2018年1月，中国房企万科以约21.4%的持股权益成为新加坡物流巨头普洛斯单一最大持有人，和万科联合投资的还有联合厚朴、高瓴资本、中银投。

　　在这场持续半年的私有化中，各方势力“众星云集”。私募天团粉墨登场：黑石集团、华平投资、KKR、RRJ和TPG。包括京东在内的中国电商巨头也曾向普洛斯发出收购邀请。

　　为什么普洛斯这么抢手?因为它是全球领先的物流地产商、国内高级别仓储霸主、产业地产基金模式范本。普洛斯在全球拥有2515个完工物业，1076个物流园，总建筑面积达到5223万平方米，遍及中国、日本、巴西和美国的118个城市。其中，在中国38个城市拥有并管理着237个综合性园区，总建筑面积为2740万平方米。根据戴德梁行数据，普洛斯在中国主要物流地产商中的市场占有率达到55%。

　　如此香饽饽，中国房企、电商巨头、私募大鳄焉能不动心。普洛斯内部拒绝了两家领先的中国电商巨头，因为和它们自有的物流体系存在竞争关系，选择了万科为首的战队，是因为看到了其可以对万科业务板块进行补充的重要战略意义。

　　万科在2014年就入局了物流地产，在万科2015年的销售简报上，也披露了集团对于物流地产的规划：“

　　下一阶段，我们将在住宅和传统商办地产之外，积极拓展消费地产、产业地产，而产业地产的业务重点方向之一将是物流地产。”

　　截至2016年底，万科物流地产已获取的18个项目总建筑面积约147万平方米。2017年计划再增加150万平方米。目前万科的物流地产项目都是仓储空间，通过经营获取租金回报。

　　除了布局了普洛斯的万科、招商系整合了宝湾物流的南山控股，绿地、富力等传统地产商，苏宁、京东等“新零售”巨头，中国人寿(601628,股吧)、海尔电器等成立的物流基金等也纷纷在物流地产的蛋糕上舞动起了刀叉，物流地产成为了各行业巨头的跨界盛宴。

　　为什么物流地产这么火爆?

　　1、存量时代逼近，多元化投资时代来临

　　十九大报告定调“坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’定位，让房地产回归居住属性”，从2016年开始，土地市场“限地价，竞自持”成为主流;中央和政府频频出台“限售、限购、限贷、限价”政策，地产开发商 “多拿地，快开发”的传统模式面临融资渠道变窄，开发成本加大等挑战。

　　因此。房地产企业纷纷开始布局长租公寓、养老地产、旅游地产等房地产细分领域，通过多元化布局来获得较高的收益。物流地产也因其独特优势，逐渐成为房企业务增长点和关键突破领域。

　　2、电商零售发展驱动物流需求高速增长

　　近年来，消费升级成为物流需求增长的重要驱动力。从结构看，消费领域高速增长对物流需求的贡献率持续提高。2017年全年，单位与居民物品物流总额同比增长29.9%，高于社会物流总额增长23.2个百分点，成为物流需求增长的重要驱动力。

　　而电商零售驱动的物流需求在上年高增速的基础上继续快速增长，2017年全年，实物商品网上零售额规模超过5万亿元，增长28%，带动快递及电商物流需求高速增长。

　　2017年电商物流行业整体向好，总业务量指数平均达到143.4点，反映出全年电商物流业务量同比增速超过40%。

　　2016-2017年电商业务量指数

　　数据来源：中国物流采购网

　　3、物流仓储的需求大，供给不足

　　目前，物流行业需求稳中向好。2017年，全国社会物流总额252.8万亿元，按可比价格计算，比上年增长6.7%，增速比上年提高0.6个百分点。

　　2010-2017年社会物流总额及可比增长

　　数据来源：中国物流采购网

　　与快速增长的需求对比的是物流仓储供应侧的结构失衡，目前我国物流仓储仍以传统低端为主，在高端仓储方面的存在严重不足。

　　根据戴德梁行测算，我国高端物流设施供给每年新增的缺口在200万平方米左右，预计至2020年，我国高标准物流仓储设施的需求将达到1.4亿至2.1亿平方米，现代物流设施需求规模将达到266亿元，而到时供应量或只有5600万至6600万平方米，供应缺口或超过1亿平方米。

　　在相当长一段时期内，我国物流地产市场将维持供不应求的态势。

　　在刚刚过去的2018宜信财富投资峰会上，全球物流地产投资机构DLJ大中华区CEO连重权认为，中国作为全球最大的电子商务市场，人均仓储面积却只有美国的1/6、日本的1/5，而且与世界其他一线城市相比，上海物流地产的租金还处在价格洼地，且物流与电商、人工智能的增长是相互挂钩的，这些都为未来的物流地产提供了巨大的增长空间。

　　DLJ大中华区CEO连重权

　　4、高回报、长周期的稳定收益

　　世邦魏理仕年初发表的《全球优质物流地产租金报告》显示，在强劲的优质物流地产需求驱动下，我国苏州(租金同比增长率8.7%)、杭州(7.4%)、宁波(7.2%)、无锡(6.7%)、南京(6.6%)、深圳(6.5%)和上海(5.0%)这七个城市位列全球前二十租金最快增幅榜单。

　　我国物流地产租金从2009年起持续上涨，年化增幅约为4.3%，平均空置率持续下降，截至2017年第一季度，平均空置率约17.7%。

　　从投资回报上看，北京、上海、广州等一线城市物流设施投资净回报率6-8%，高于住宅地产的2-3%。

　　另一方面，随着核心城市中心不断外扩，一些早期低价获取仓储用地由于土地用途变更，地价可能出现爆炸式增长，也能给相关企业带来丰厚收益。

　　一线城市不同类型地产投资回报率对比

　　数据来源：世邦魏理仕

　　此外，交通网络的规划与发展完善为物流地产市场发展提供了空间。

　　投资物流地产有多赚钱?

　　物流地产投资基金的回报率能有多高?DLJ大中华区CEO在2018宜信财富投资峰会上透露，就地产投资基金预期回报而言，布局大上海地区的DLJ物流地产基金预期能够达到30%的IRR(内部收益率)。

　　在DLJ大中华区CEO连重权看来，这一收益具备可持续性。目前物流地产需求多供应少，过去2年拆除违章建筑后仓储供应更是越来越少，随着市场规范，还有更多违章建筑会被拆除。供不应求之下已经使租金增长了30%，去年年底开始增长尤其快，连京东、唯品会、阿里等大型电商都在急着寻找仓储。

　　DLJ从4年前开始筹备物流基金，如今11个项目已投资完毕，大多处于退出阶段，目前已有2个投资人在洽谈价格，预计8-9月可以实现退出。

　　物流地产蕴藏着巨大的高增长潜力，个人投资者往往因为资金门槛、管理经验缺乏等因素很难参与进来，而以股权的形式投入到物流地产这片蓝海中，是个不错的选择。