近日，由上海市商委，苏、浙皖3省发改委指导，苏浙皖沪6大行业协会组织的“长三角供应链创新与应用大会”成功举行。会议重点推出了3大功能平台，成立百万基金，旨在政商校协联合推进，进一步提高物流供应链发展水平。

　　百万基金：

　　设立“长三角供应链创新与应用发展基金”，用市场的资本力量来助推新技术、新模式在长三角供应链创新中的应用;该基金规模100亿元人民币，首期20亿元人民币。

　　3大平台：

　　1.建立“长三角仓储设施布局数据库”，头等仓董事长郁亦盛发布《长三角仓储设施白皮书》，以大数据分析长三角仓储业资源布局，研究进一步优化区域物流资源配置;

　　2.推出“亚太供应链互联互通平台”，为长三角融入亚太供应链提供有力支撑;

　　3.中国人民银行征信中心推出“应收账款融资服务平台”，助力长三角供应链金融发展。

　　作为此次《长三角仓储设施白皮书》的撰写方，头等仓受上海市商务委员会的委托， 对长三角重点城市现有仓储设施进行详实的市场调研，并提出了相应的使用效率提升方案。

　　本文以下内容为此次白皮书的部分要点，主要包括长三角仓储设施的：

　　1.仓储现状：分布、规格、存量与租金

　　2.租户情况：租户与货物的类型及占比，仓储设施的入库/出库比例

　　3.目前物流仓储设施发展存在的问题与挑战

　　一、长三角仓储设施现状及特点

　　(一)长三角仓储设施现状

　　本次调研选择了上海、苏州、无锡、杭州、嘉兴，这五大长三角城市群中物流仓储设施发展较为成熟的城市作为目标调研城市。

　　1.分布概况

　　长三角核心五城的仓储分布情况如上图所示，颜色越红的地方代表仓库密度、使用及搜索频次越高。整个长三角地区以上海为源头的仓储设施的布局以向北以及向南两个方向延伸为主。

　　向北，从上海的嘉定、宝山等区域，到昆山、太仓、苏州工业园、无锡惠山、梅村等区域，明显在沪宁高速的左右两边集聚了大量的仓库。

　　同样，仓储设施的南线分布从青浦、松江一直到嘉善、杭州，仓储设施热度沿沪杭高速向西南延伸。

　　2.存量与市场概况

　　长三角核心五城总仓储体量为1.25亿平方米，空置率整体较低，租金整体水平在整个长三角地区属于较高位。

　　这五个核心城市的市场成熟较高，而标准化仓储设施的供给相对需求脱节的情况也较为明显。因此在这五个核心城市的仓储设施物业类型占比中，作为仓储设施替代用途的厂房的占比都非常高。

　　长三角核心5城的仓库供应、市场数据及类型比例

　　(二)长三角仓储设施特点

　　1.总量大

　　长三角五大城市仓储设施总体量约为1.25亿平方米，而洛杉矶为1亿平方米，从体量的角度来说长三角五大核心城市的仓储设施面积总量与洛杉矶相差无多。

　　同时，这五大核心城市人均使用的仓库面积约为2平方米，接近纽约人均仓库使用面积水平，达到洛杉机人均仓库使用面积的40%。

　　2.租金高，空置少

　　长三角五大核心城市中，目前上海的仓库的最高租金已经将近人民币2.00元/平方米/天。追溯到2005年，工业地产资本新近进入这个行业时，上海当时仓库的最高租金仅人民币0.70元/平方米/天。过去15年中，上海仓库的租金涨幅每年约在5.3%左右，从0.70到2.00，几乎增长了3倍。

　　在租金飞涨的情况下，长三角核心城市的市场空置率却急剧下降。近两年长三角地区经济快速发展、行业欣欣向荣，大量电商、物流企业争相上市，急剧扩张吸纳了大量的仓库，目前长三角核心城市整体仓储空置率低于8%，仓储资源紧俏。

　　3.规格差，效率低

　　长三角核心五城1.25亿平方米的仓库面积包括了高标准仓库、普通仓库及在实际中被当做仓库使用的厂房。

　　而在这三种物业类型中，高标准现代化物流仓库的总面积占比不足18%。

　　周转场地、卸货平台、消防喷淋是判断仓储设施合规性的重要依据。从这个角度来说，长三角核心五城中57.7%的仓储设施周转场地小于25米，约54%的仓库没有卸货平台，近60%的仓库没有喷淋设施……

　　假如以配置消防喷淋、卸货平台以及满足周转场地不小于25米这三个条件做综合考虑，真正的合规高标准现代化仓库占比更少。

　　二、上海市仓储设施使用概况

　　仓储设施使用方类型、货物类型及货物进出库情况能准确描述地区仓储、产业的特性，由于本阶段调研时长受限，本文此部分主要内容仅呈现上海市的调研数据。

　　在近1,000个的调研样本中，头等仓对标的物业中用户企业的类型、存放货品的品类、用户的物流配送模式进行了不同维度的统计及分析。

　　(一)租户与货品类型

　　在调研的1,000个上海仓储项目中，租户类型占比前五位的分别是三方物流、电商、快运快递、零售百货、生产制造，其中租户为三方物流的仓储项目占到了50%以上。

　　从存放的货品类型来看，日用快消、机械设备、汽配、食品这前五大类货物占到总储量的近80%。

　　(二)货品流动的比例及特征

　　上海物流仓储设施总体量4,300万平方米。其中，西北片区、西南片区、外高桥、浦东机场、临港这五大物流仓储设施主要分布区域，仓储设施总体量占到全市的70%。

　　对这五大块区域的仓储物流配送模式调研分析后，头等仓发现，就上海全市范围样本统计，51%的入库货物来自于市内，约40%是从外省市来。从出库的角度分析，53%的货物是外省市配送的。

　　这表明上海作为长三角区域中最为重要的核心城市，其仓储业有着明显的双向流通、大进大出的特征。

　　上海五大物流区域产业定位各不相同，打造全方位的物流产业，从城市配送到航空运输、从口岸物流到制造业物流无不渗入到各个方面。

　　三、问题总结与建议

　　(一)问题总结

　　仓储设施总体量大，人均不低。实际使用的仓库量约人均2.0平方米，接近纽约人均使用仓库面积，达到洛杉机人均使用仓库面积的40%。

　　即使总体量已经到这个量级，设施布局以及类型的结构性不平衡还是很明显。大部分仓库以小、散、非标、低效分布，高标准现代化仓库的比重低于20%，而纽约和洛杉机高标准现代化仓库比重接近60%。

　　租金涨幅较大，但仍旧供不应求。上海市高标准现代化仓库租金水平近两年涨幅达15%，目前租金价格已接近洛杉机的水平，而物流对于仓储设施的需求还在持续上升。

　　(二)头等仓建言

　　1.在仓库新增供应方面，到水边去，往高层建

　　头等仓发现一个有趣的现象是，长三角有长江、杭州湾、东海等大片水域;张家港、江阴、太仓、上海、嘉兴、宁波等，长三角区域有着大量的港口城市，有大体量的“水边生意”。

　　长三角区域整体土地资源相对稀缺，而大片水边土地的利用价值没有充分开发。在水边开放一些新增资源，既能提高土地利用率又能解决土地资源稀缺的问题。

　　同时，在土地资源稀缺的情况下，提高用地容积率，建高层仓库是行之有效的措施。

　　作为中国仓储发展最成熟的区域，华东地区目前最高的仓库是四层楼，主流仓库一般两层楼左右，还存在大批的单层仓库。而在日本、在中国香港地区，普遍能见到6层楼、甚至18层楼的仓库。

　　如何在有限的土地资源上打造更为高效的仓储设施，要解决这个问题需要政府各部门、企业、协会等多方联合，共同出谋划策。

　　2.存量的改造和提升方面，集中规划，成片改造

　　仓储设施的规划改造应该考虑功能性和产业集群效应，统筹规划。

　　靠近城市的地方要有前置仓，加速货物流动;在每个地区有产业特色的地方，建立产业链相关的整个物流集聚区，利用产业集群效应，提高仓储物流效率。

　　物流并没有行政区域的界限。其效率体现在一个城市乃至整个区域其城市规划、交通网络布局、产业布局的体系搭建。

　　只有当仓储设施布局更合理的时候，整体物流成本才能下降。

　　3.平台建设打破壁垒，资源共享

　　目前整个仓储设施市场信息化程度并不高，每个业主、租户都建立了其信息壁垒。资源无法有效匹配，自建物流比例还在不断增加。对离散的仓储设施市场进行标准化、信息化整合，鼓励共享仓储、共同配送等创新，才能提升整体物流效率。